Dicionário do Registro de Imóveis

Entenda os principais termos usados em documentos imobiliários

Quem compra, vende, financia ou regulariza um imóvel pode encontrar palavras e expressões que não fazem parte da rotina. Matrícula, averbação, registro, ônus, prenotação e certidão são alguns exemplos.
Conhecer o significado básico desses termos ajuda a compreender documentos e acompanhar procedimentos no Registro de Imóveis. Por isso, reunimos neste dicionário imobiliário alguns conceitos importantes de maneira simples e objetiva.
É importante lembrar que o significado e os efeitos jurídicos de cada termo dependem do contexto e da legislação aplicável. Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise de documentos ou a orientação de profissionais habilitados.

Matrícula do imóvel

A matrícula é o documento que individualiza o imóvel no Registro de Imóveis competente.
Nela são lançadas informações e atos relacionados ao imóvel, conforme as regras registrais aplicáveis. Ao analisar uma propriedade, a matrícula é uma das principais fontes para compreender sua situação registral.

Registro

O registro é o ato pelo qual determinados títulos e direitos passam a constar oficialmente na matrícula ou nos livros correspondentes do Registro de Imóveis, conforme o caso.
Em uma compra e venda, por exemplo, não basta confundir a assinatura do contrato ou da escritura com a efetiva transferência da propriedade. No sistema brasileiro, a transferência da propriedade imobiliária entre vivos ocorre com o registro do título translativo no Registro de Imóveis, observadas as exigências legais.

Averbação

A averbação é utilizada para fazer constar determinadas alterações ou ocorrências relacionadas ao imóvel, ao seu titular ou aos direitos registrados, quando cabível.
Construções, demolições, alterações de denominação e outras situações podem demandar averbação, dependendo das circunstâncias e dos documentos apresentados.

Escritura pública

A escritura pública é um instrumento elaborado por tabelião de notas para formalizar determinados atos e negócios jurídicos.
Em diversas negociações imobiliárias, ela pode ser necessária para formalizar a compra e venda. Entretanto, escritura e registro são atos diferentes. Quando o objetivo é transferir a propriedade, é necessário observar as exigências legais para que o título seja levado ao Registro de Imóveis.

Certidão de matrícula

É o documento expedido pelo Registro de Imóveis que reproduz informações constantes da matrícula.
Ela pode ser solicitada em diferentes situações, como análise de uma negociação, financiamento, inventário ou procedimentos de regularização.
A modalidade de certidão necessária pode variar conforme a finalidade.

Ônus

Ônus são situações jurídicas que podem atingir ou limitar determinados direitos relacionados ao imóvel.
Hipoteca, usufruto, indisponibilidade e outras ocorrências podem aparecer nos registros, dependendo do caso. Por isso, a leitura da matrícula é uma etapa importante na análise de uma propriedade.

Hipoteca

A hipoteca é um direito real de garantia que pode recair sobre imóvel para assegurar determinada obrigação.
Quando constituída e registrada, sua existência passa a integrar a situação jurídica registral do bem enquanto produzir efeitos.

Usufruto

O usufruto é um direito real que permite ao usufrutuário usar determinado bem e obter seus frutos dentro dos limites estabelecidos pela legislação e pelo título que constituiu esse direito.
Assim, uma propriedade pode pertencer a uma pessoa enquanto outra possui o usufruto.

Prenotação

Quando um título é apresentado ao Registro de Imóveis para exame e possível registro ou averbação, sua entrada é lançada no protocolo.
Essa apresentação gera a prenotação, relacionada à prioridade do título durante o prazo e nas condições previstos pela legislação.

Nota devolutiva

Se o título apresentado não reunir as condições necessárias para a prática do ato solicitado, podem ser formuladas exigências pelo Registro de Imóveis.
A nota devolutiva comunica essas exigências e permite que o interessado saiba quais pontos precisam ser atendidos ou esclarecidos para o prosseguimento do procedimento, sem prejuízo dos mecanismos legais disponíveis em caso de discordância.

Número da matrícula

Cada matrícula possui uma identificação própria dentro do respectivo Registro de Imóveis.
Esse número facilita a localização do documento, mas deve ser considerado juntamente com a serventia competente. Imóveis diferentes, registrados em cartórios distintos, podem possuir numerações semelhantes.

Cartório de Registro de Imóveis

É a serventia responsável pelos atos de registro imobiliário dentro de determinada circunscrição territorial.
Por isso, não se escolhe livremente qualquer Registro de Imóveis para registrar uma propriedade. A localização do imóvel determina, conforme a organização territorial registral, qual serventia possui competência.

Proprietário registral

É a pessoa que consta no registro como titular da propriedade.
Esse conceito é especialmente importante durante uma negociação, pois quem ocupa, utiliza ou administra um imóvel não necessariamente é a pessoa que figura como proprietária no Registro de Imóveis.

Transcrição

A transcrição está relacionada ao sistema registral anterior à matrícula instituída pela Lei de Registros Públicos.
Por essa razão, imóveis com registros antigos podem apresentar referências a transcrições. Dependendo da situação, é necessário analisar o histórico registral para compreender corretamente a origem e a situação do imóvel.

Por que conhecer esses termos?

Entender o vocabulário do Registro de Imóveis facilita a leitura de documentos e ajuda a formular as perguntas certas durante uma negociação.
Isso não significa que o comprador precise se tornar especialista em direito imobiliário ou registral. O objetivo é reconhecer os conceitos básicos e saber quando determinada informação merece uma análise mais aprofundada.

Exercício prático

Ao analisar um imóvel, escolha uma certidão de matrícula atualizada e tente identificar três elementos: quem aparece como proprietário, quais atos foram lançados mais recentemente e se existem registros ou averbações que você não compreende.
Anote suas dúvidas e procure esclarecê-las antes de assumir compromissos relacionados ao imóvel.

Um vocabulário básico pode tornar documentos aparentemente complexos muito mais compreensíveis. E, quando houver dúvidas sobre os efeitos jurídicos de qualquer informação encontrada, procure orientação adequada antes de tomar uma decisão.

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