1. Todo imóvel regularizado deve possuir registro no Ofício de Registro de Imóveis, ou seja, deve ter matrícula própria. Sem matrícula, há grandes chances de o imóvel estar irregular.

2. Todo imóvel, independentemente da categoria (urbano, rural, em condomínio ou de marinha), possui impostos e taxas obrigatórias. Nenhum imóvel está totalmente livre dessas obrigações. Existem alguns casos de isenção para famílias de baixa renda, porém cada situação deve ser analisada individualmente.

3. Antes de analisar dezenas de imóveis e perder tempo, defina o que realmente cabe no seu orçamento. Assim, você mantém o foco nas opções compatíveis com a sua realidade financeira.

4. Visitar os imóveis faz parte do processo. Não permita que ninguém pressione você a fechar negócio com pressa. Analise tudo com cautela e, se necessário, solicite uma consultoria imobiliária profissional para ajudar na decisão. O mais importante é realizar um negócio 100% seguro.

5. Visite o imóvel em diferentes horários: pela manhã, à tarde e à noite, além de dias de sol e de chuva. Verifique como é o acesso ao imóvel, a segurança da região, a iluminação das ruas, a vizinhança e o nível de barulho no bairro.

Também avalie o que o bairro e a cidade oferecem para você e sua família, como escolas, pontos de ônibus, proximidade do trabalho, hospitais, comércio local e opções de lazer.

6. A posição solar do imóvel também é um diferencial importante. Imóveis com pouca incidência de luz natural tendem a ser mais escuros e menos confortáveis, além de aumentar o consumo de energia elétrica com iluminação. Fique atento também a prédios muito próximos uns dos outros, pois isso pode comprometer a entrada de luz natural, a ventilação, a privacidade e o conforto do imóvel.

7. Na compra de terrenos, lotes e casas, redobre a atenção ao zoneamento da região. Dependendo da área, podem ser autorizadas construções de prédios ao lado do imóvel, o que pode comprometer a privacidade, a incidência solar, a valorização e até dificultar uma futura venda.

8. Atenção máxima aos detalhes. Muitas pessoas visitam o imóvel e acabam deixando de analisar o mais importante: possíveis problemas e ônus ocultos. Por isso, é essencial realizar uma vistoria completa no imóvel. Verifique torneiras, vasos sanitários, fossa séptica, dobradiças, maçanetas, madeiramento, encanamento, sistema elétrico, chuveiros, parte hidráulica, estrutura, pisos, telhado e demais acabamentos. Observe também sinais de mofo, pintura recente em excesso para esconder defeitos, paredes com umidade, rachaduras, infiltrações e possíveis problemas na fundação ou na qualidade da construção. Todos os detalhes são importantes para evitar gastos inesperados logo após a compra.

9. Comprar um imóvel não significa apenas assinar o contrato e concluir a negociação. Existem diversos custos e taxas envolvidos, que variam conforme a categoria do imóvel: urbano, rural, em condomínio ou de marinha. Entre eles estão ITBI, IPTU, Escritura Pública, Registro de Imóveis, condomínio e outras obrigações específicas, como INCRA, NIRF, CAR, ITR, Laudêmio, etc. Por isso, é fundamental analisar todos os custos envolvidos antes de fechar negócio, evitando surpresas financeiras no futuro. 

10. Nunca feche negócio nos finais de semana. Os principais órgãos responsáveis pelas consultas e verificações do imóvel, como Tabelionato de Notas, Registro de Imóveis, Prefeitura e órgãos ambientais, geralmente não estão funcionando nesses dias. Isso pode impedir a realização de consultas essenciais sobre a situação jurídica, fiscal e ambiental do imóvel antes da negociação. 

11. Qualquer tipo de imóvel sem matrícula, ou seja, sem registro no Ofício de Registro de Imóveis, provavelmente está irregular ou possui pendências documentais. Por isso, fique atento e sempre verifique a situação da matrícula antes de fechar qualquer negócio imobiliário.

12. Quase sempre a matrícula do imóvel precisa de atualização, tanto em relação à descrição do imóvel quanto aos dados dos proprietários. Isso inclui a correta identificação do imóvel, com medidas, confrontantes e área total atualizada.

No caso dos proprietários, é importante verificar se os dados pessoais estão corretos e completos, como nacionalidade, estado civil, CPF, profissão e endereço. O mesmo cuidado deve existir quando o proprietário for pessoa jurídica, mantendo todas as informações cadastrais devidamente atualizadas.

13. Um dos requisitos essenciais antes de fechar o negócio e realizar a Escritura Pública definitiva é elaborar um contrato entre as partes, contendo tudo o que foi acordado na negociação.

O contrato deve detalhar informações sobre o imóvel, matrícula, valores, forma de pagamento, existência ou não de intermediação por corretor de imóveis, valor da comissão, prazos e como será realizada a escritura pública. Caso o imóvel seja vendido com móveis ou outros itens, tudo o que permanecer no imóvel também deve constar no contrato.

Após a assinatura, é recomendável levar o documento ao Tabelionato de Notas para reconhecimento das assinaturas, garantindo mais segurança e transparência para ambas as partes caso surjam problemas futuros na negociação.

É importante reforçar que esse contrato não transfere a propriedade do imóvel. Ele representa apenas o acordo firmado entre as partes, estabelecendo todas as condições da negociação de forma clara e documentada.

A transferência definitiva do imóvel ocorre somente após a lavratura da Escritura Pública e o devido registro no Ofício de Registro de Imóveis competente.

14. Utilize formas de pagamento seguras, oficiais e rastreáveis. Em negociações imobiliárias, o mais recomendado é realizar os pagamentos por meios bancários identificados, como TED, PIX ou transferência bancária, sempre vinculados às contas das partes envolvidas no negócio.

Todos os pagamentos devem estar devidamente documentados por recibos, comprovantes bancários e cláusulas previstas em contrato, garantindo mais transparência, segurança jurídica e proteção para comprador e vendedor.

Evite pagamentos em dinheiro vivo, principalmente em valores elevados, pois isso dificulta a comprovação da origem e do recebimento dos recursos, além de aumentar riscos jurídicos, fiscais e financeiros. Operações imobiliárias estão sujeitas a mecanismos de controle e rastreamento financeiro relacionados à prevenção à lavagem de dinheiro e fiscalização por órgãos como o COAF.

Além disso, por questão de segurança pessoal, comprador e vendedor devem evitar circular ou transportar grandes quantias em espécie, reduzindo riscos de furtos, roubos e outros problemas durante a negociação.

Na assinatura da Escritura Pública, o tabelião solicitará a comprovação da forma de pagamento utilizada na negociação, garantindo maior legalidade, transparência e rastreabilidade da operação imobiliária.

15. Toda negociação imobiliária deixa registros nos órgãos públicos e sistemas de fiscalização. Atualmente, operações envolvendo imóveis são acompanhadas e compartilhadas entre diversos órgãos, como Tabelionatos de Notas, Registro de Imóveis, Prefeituras, instituições financeiras e Receita Federal.

Informações sobre compra, venda, valores negociados, pagamentos, escritura, registro, ITBI, IPTU e movimentações financeiras podem ser transmitidas e cruzadas automaticamente pelos sistemas de fiscalização. Isso ocorre por meio de declarações obrigatórias e mecanismos de controle patrimonial, tributário e prevenção à lavagem de dinheiro.

Por esse motivo, é fundamental que toda negociação imobiliária seja realizada de forma legal, transparente e com documentação correta. Evite contratos informais, pagamentos sem comprovação ou valores diferentes dos efetivamente negociados, pois isso pode gerar problemas fiscais, jurídicos e financeiros no futuro para ambas as partes.

16. Antes de comprar um imóvel, solicite a viabilidade e consulte o zoneamento na Prefeitura Municipal. Essa análise é fundamental para saber exatamente o que pode ou não ser construído no imóvel, principalmente em terrenos e lotes.

No caso de imóveis que já possuem edificações, a consulta também é importante para verificar a possibilidade de ampliações, construção de novos pavimentos, áreas comerciais, reformas ou futuras regularizações. Dependendo do zoneamento urbano, podem existir diversas restrições de uso, altura, taxa de ocupação, recuos e finalidade do imóvel.

Muitas pessoas compram imóveis pensando apenas no uso residencial e, futuramente, desejam utilizá-los para fins comerciais, locação, investimento ou construção de empreendimentos, descobrindo depois que o zoneamento da região não permite determinada atividade. Isso pode comprometer o investimento e até desvalorizar o imóvel.

Também é essencial redobrar a atenção em imóveis localizados próximos de rodovias, áreas públicas, faixas de domínio e regiões sujeitas à área non edificandi, onde existem limitações legais para construir. Em alguns casos, imóveis podem ser atingidos por projetos de ampliação viária, desapropriações, obras públicas ou intervenções urbanas realizadas pelo Município, Estado ou órgãos responsáveis pela infraestrutura rodoviária.

Por isso, antes de fechar negócio, faça uma análise completa da situação urbanística, ambiental e estrutural do imóvel, evitando prejuízos futuros e garantindo mais segurança ao investimento.

17. Consulte os riscos da região antes de comprar o imóvel. Não basta apenas analisar o imóvel em si. Também é fundamental verificar as condições da região e os possíveis riscos existentes no local.

Consulte a Prefeitura Municipal e órgãos responsáveis para identificar áreas com histórico de deslizamentos, enchentes, alagamentos e problemas estruturais, principalmente em imóveis localizados próximos de encostas, morros, rios e áreas de risco.

Pesquise também sobre a cidade e o bairro na internet, procure notícias antigas, registros de enchentes e problemas urbanos. Conversar com moradores, vizinhos e comerciantes da região pode revelar informações importantes que muitas vezes não aparecem na documentação do imóvel.

Esgote todos os meios de pesquisa antes de fechar negócio. Uma análise preventiva pode evitar grandes prejuízos financeiros, desvalorização do imóvel e futuras dores de cabeça para você e sua família.

18. Nunca dependa apenas de informações verbais. Muitos órgãos públicos e profissionais informam apenas aquilo que faz parte de sua competência específica, e nem sempre possuem conhecimento completo sobre toda a situação do imóvel. Além disso, alguns servidores e profissionais podem estar há pouco tempo na função e, eventualmente, fornecer informações incorretas ou incompletas.

Por isso, toda consulta importante deve ser realizada de forma oficial, por meio de protocolos, certidões, requerimentos e documentos emitidos pelos órgãos competentes. Isso vale para Prefeitura, Registro de Imóveis, órgãos ambientais, Tabelionato de Notas e demais entidades envolvidas na negociação imobiliária.

Lembre-se de que praticamente tudo possui prazo, procedimento e tramitação própria. Evite tomar decisões baseadas apenas em conversas, promessas ou orientações informais. Em negócios imobiliários, segurança jurídica e documental é fundamental.

19. Nunca dependa apenas de informações verbais. Muitos órgãos públicos e profissionais informam apenas aquilo que faz parte de sua competência específica, e nem sempre possuem conhecimento completo sobre toda a situação do imóvel. Além disso, alguns servidores e profissionais podem estar há pouco tempo na função e, eventualmente, fornecer informações incorretas ou incompletas.

Por isso, toda consulta importante deve ser realizada de forma oficial, por meio de protocolos, certidões, requerimentos e documentos emitidos pelos órgãos competentes. Isso vale para Prefeitura, Registro de Imóveis, órgãos ambientais, Tabelionato de Notas e demais entidades envolvidas na negociação imobiliária.

Lembre-se de que praticamente tudo possui prazo, procedimento e tramitação própria. Evite tomar decisões baseadas apenas em conversas, promessas ou orientações informais. Em negócios imobiliários, segurança jurídica e documental é fundamental.

20. Em caso de dúvidas, consulte a legislação aplicável ao imóvel. É fundamental conhecer as normas que regulamentam os imóveis no município e no estado onde a propriedade está localizada.

Consulte a legislação municipal relacionada a zoneamento, uso do solo, loteamentos, desmembramentos, construções e regularização imobiliária. Também é importante analisar o Código de Normas do Estado, que traz orientações e procedimentos aplicáveis aos serviços notariais e registrais envolvendo imóveis.

Além disso, existem leis federais de grande importância para a segurança jurídica das negociações imobiliárias, como a Lei de Registros Públicos, a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (loteamentos) e a Lei de Incorporação Imobiliária. Essas normas estabelecem regras fundamentais sobre documentação, registros, incorporações, loteamentos e direitos relacionados aos imóveis.

Buscar informação e compreender a legislação evita erros, reduz riscos e proporciona muito mais segurança na hora de comprar, vender ou investir em imóveis.

21. Verifique a regularidade da imobiliária e do corretor de imóveis. Se você estiver realizando negócios por meio de uma imobiliária ou corretor de imóveis, é fundamental pesquisar a situação profissional junto ao CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) da sua região.

Por meio dessa consulta, é possível verificar se o profissional ou a empresa está regularmente habilitado para atuar, além de obter informações sobre sua idoneidade e situação profissional.

Mas a análise não deve parar por aí. Também é importante pesquisar o histórico da imobiliária e do corretor, verificando possíveis reclamações, processos judiciais, pendências, ações envolvendo clientes e outros problemas que possam comprometer a segurança da negociação.

Uma pesquisa preventiva pode evitar prejuízos financeiros, golpes e futuras dores de cabeça durante a compra, venda ou investimento em imóveis.

22. Verifique a regularidade da imobiliária e do corretor de imóveis. Se você estiver realizando negócios por meio de uma imobiliária ou corretor de imóveis, é fundamental pesquisar a situação profissional junto ao CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) da sua região.

Por meio dessa consulta, é possível verificar se o profissional ou a empresa está regularmente habilitado para atuar, além de obter informações sobre sua idoneidade e situação profissional.

Mas a análise não deve parar por aí. Também é importante pesquisar o histórico da imobiliária e do corretor, verificando possíveis reclamações, processos judiciais, pendências, ações envolvendo clientes e outros problemas que possam comprometer a segurança da negociação.

Uma pesquisa preventiva pode evitar prejuízos financeiros, golpes e futuras dores de cabeça durante a compra, venda ou investimento em imóveis.

Em muitos casos, a melhor orientação pode ser justamente não comprar determinado imóvel. E isso também faz parte de uma consultoria séria, transparente e responsável. Mais importante do que vender/comprar um imóvel é proteger você de problemas futuros, garantindo uma negociação segura, consciente e bem analisada.